Column Ed van de Bijl, directeur LMV

"Slimme zuinige woningkopers"

Afgelopen week kreeg ik een klacht onder ogen van een consument die absoluut ontevreden was over een makelaar, aangesloten bij de LMV. Nu denkt u, een klacht over een makelaar, dat gebeurt vast vaker. In 2006 zijn er zo een 220.000 koopwoningen in Nederland verkocht, de LMV makelaars nemen daarvan een kleine tien procent voor hun rekening. Per jaar ontvang ik zo’n 40 klachten van consumenten over het werk van de makelaar, waarvan uiteindelijk ongeveer 13 bij de Geschillen & Klachten Commissie van de LMV terechtkomen. 13 klachten op zo’n 20.000 transacties is eigenlijk verwaarloosbaar, maar nog steeds te veel. Maar goed, voor mij lag een brief op hoge poten over een makelaar die, in de ogen van de klager, er toch wel heel erg een potje van had gemaakt. Wat was er gebeurd?

Te veel betaald

Begin dit jaar had de klager (we noemen hem voor het gemak Kees Lager) een huis gekocht bij een LMV makelaar. De heer Lager was zelf de onderhandelingen gaan voeren met de LMV makelaar, die namens zijn verkoper optrad. Er was veelvuldig contact geweest met de makelaar, tijdens de drie bezichtigingen en tijdens drie daaropvolgende onderhandelingsrondes. Het huis was aanvankelijk aangeboden voor 398.000 euro, een knappe twee onder één kap woning, in een wijk die er net vijf jaar stond. Hoewel de hele straat uit twee onder één kap woningen bestond, vrijwel allemaal identiek, was dit voor het eerst dat er één te koop werd aangeboden. Uiteindelijk na vier weken praten, loven, bieden en kijken was de deal gesloten op 389.000 euro. De heer Lager schreef dat hij, toen, alle vertrouwen had in de makelaar en dat er sprake was een goed contact, er was een “klik”. De heer Lager vond het zelfs knap van zichzelf dat hij bijna 10 mille eraf had weten te onderhandelen!

Maar wat gebeurde er? In de daarop volgende maanden kwamen er nog vier, vrijwel identieke, woningen te koop in dezelfde straat. Niet allemaal tegelijk, maar wel vrij kort achter elkaar. Deze werden echter voor een lagere prijs aangeboden dan wat de heer Lager er voor had betaald en de laatste was zelfs verkocht voor ‘maar’ 370.000 euro. Bijna 20 mille goedkoper!! De heer Lager voelde zich bedonderd door de makelaar, deze had zijn belangen niet juist behartigd en hem erin geluisd door hem te veel laten betalen. Het was toch schandalig dat een gecertificeerd LMV makelaar zulke praktijken er op na hield, in zijn ogen moest deze man boeten voor deze wanpraktijken!

Complimenten voor de makelaar

Ik heb gebeld met de betreffende makelaar. Het klopte dat hij meer had gevraagd dan eigenlijk reëel was. Zelfs erg veel meer. Het was een nieuwe wijk, waar nog weinig te koop was geweest en die zeer geliefd was. Hij wist van de verkopende partij, zijn opdrachtgever, dat er binnenkort nog vier woningen te koop kwamen. In overleg met zijn opdrachtgever had hij een forse prijs gevraagd, omdat hij wist dat de vraag naar deze nieuwe twee onder een kap woningen groot was. En gezien het feit dat hij de eerste verkoop had, was enige bluf wel op zijn plaats. En inderdaad hapte er al vrij snel iemand toe. De verkopend makelaar had er totaal geen probleem mee om zelfs bijna 10 mille te zakken in de onderhandelingen, want dat was nog ruim boven de ‘echte’ waarde. Een stukje bluf en goed onderhandelingsvakmanschap van de makelaar had zijn opdrachtgever de jackpot opgeleverd. Hebben wij maatregelen genomen tegen deze makelaar? Nee, natuurlijk niet. Deze heeft compleet gehandeld in het belang van zijn opdrachtgever, de verkopende partij. Had hij moeten waken voor de belangen van de kopende partij? Nee!!!! Dit mag hij zelfs niet. Als makelaar mag hij slechts opkomen voor de belangen van zijn opdrachtgever. Als hij een kopende partij, zoals in dit geval, twintig mille te veel laat betalen, heeft hij zijn werk uitstekend gedaan. Complimenten dus voor de makelaar!

Belangen en zuinigheid

Als u zelf besluit een woning te kopen, denk dan niet dat een verkopend makelaar ook maar enigszins om uw belang denkt. Hij zal, in alle eerlijkheid en oprechtheid, het belang van zijn opdrachtgever, de verkoper, dienen. Nederland is een gek land. Ruim 95% van de consumenten die een woning kopen, denken genoeg expertise in huis te hebben om dit zelf te doen. Zonder enig verstand van zaken, zonder enige kennis of kunde, gaat men de strijd aan met een professionele makelaar. De gemiddelde Nederland koopt eens per zeven jaar een nieuw huis. Een gemiddelde makelaar verkoopt gemiddeld eens per week een huis. U staat in onderhandelingen, in kennisniveau, in vaardigheden en ervaring dus altijd ver achter. Als ik met buitenlandse collega’s praat, staan die altijd verbluft te kijken van dit feit. Immers, de grootste financiële beslissing die je als particulier ooit in je leven neemt, is het kopen van een huis. Men gelooft gewoon niet dat in Nederland particulieren dit gigantische risico durven te nemen zonder een professional in te schakelen, dat bestaat toch niet. Toch is dit realiteit in Nederland. En wat is vaak de reden? Zuinigheid! Om een paar honderd euro te besparen op makelaarskosten, zoals bij K. Lager, is men bereid een financieel nadeel op te lopen van duizenden tot tienduizende euro’s. Denkt u er op dit moment over om zelf een huis te kopen? Drink eens een bak koffie bij een (LMV) makelaar en vraag eens wat die voor u kunt beteken. Dit kan u vele duizenden euro’s opleveren, die investering verdient u dubbel en dwars terug. Overigens, de koffie is gratis!

Ed van de Bijl, directeur LMV