Column Ed van de Bijl, directeur LMV

Reageer: info@lmv.nl

Aankoop, meldingsplicht en onderzoeksplicht

De LMV is naast een brancheorganisatie voor aangesloten leden ook een instantie waar consumenten zich regelmatig toe wenden met vragen die ze hebben over de aankoop of verkoop van hun huis. Net voor Pasen belde een consument ons op, nogal boos, over de aankoop van zijn woning.

Hij was van mening dat het één en ander niet juist was verlopen en vroeg zich af hoe hij een klacht kon indienen over een bij de LMV aangesloten makelaar. Wat was het geval.

In januari dit jaar had deze consument een woning gekocht, maar de oplevering zou pas in de eerste week van maart zijn. Keurig netjes was dat allemaal volgens schema verlopen en de dag na het passeren van het eigendom bij de notaris was deze man begonnen met zijn doe het zelf verbouwing. Aan de woning geschakeld stond een schuur / garage die van binnenuit bereikbaar was en dat zou worden verbouwd tot de droom woonkeuken die de nieuwe eigenaar altijd al had willen hebben. Met ruim 25m² zou dat ideaal zijn in zijn ogen.

Hiervoor moest het één en ander gesloopt worden en er moest een nieuwe vloer in komen. Bij het slopen kwam de nieuwe eigenaar er achter dat vier van de zes funderingsbalken niet meer in al te beste staat waren en moesten worden vernieuwd.

Dat had de makelaar niet gemeld, dus die moest voor de kosten opdraaien, dat was een verborgen gebrek wat hij niet vermeld had. Daarnaast, alle vier de ramen van de schuur lagen er uit en waren met hardboard afgetimmerd, dus die kosten moest de makelaar ook maar vergoeden. De funderingsbalken waren al vernieuwd en het glas van de ramen werd morgen geplaatst. Al met al een kostenpost van circa € 3500, de bon lag voor hem dus “die kon wel naar de makelaar gestuurd” worden was het betoog. Als de makelaar niet snel betaalde zou hij beslag laten leggen. Volledig overtuigd van zijn gelijk wist hij dit te vertellen. Bij nader inzien lag het geheel toch wel wat anders.

De ramen van de schuur zaten er al sinds de najaarsstorm van 2007 niet meer in, de vorige eigenaar wist toen al dat hij ging verhuizen en had er geen zin in ze te vervangen. Niet slim, maar dat kan en mag. Toen de nieuwe eigenaar tot aankoop over ging, was overduidelijk dat het glas eruit lag. Dat kon de nieuwe eigenaar toch niet zijn ontgaan? Nee, dat was hem niet ontgaan, maar de makelaar heeft toch een meldingsplicht en die heeft dat niet gemeld, dus moet nu de kosten betalen, was het antwoord! Nou is een meldingsplicht zeker de verantwoording van de makelaar (of beter, de makelaar namens de eigenaar). Maar, slechts tot op zeker hoogte. Als een mankement overduidelijk aanwezig is en door een ieder direct kan worden geconstateerd, is er geen sprake meer van een meldingsplicht. Een koper heeft een onderzoeksplicht en deze had direct kunnen zien dat de ramen er uit lagen. De koper heeft tijdens de aankoop totaal niet gehad over de beglazing, om dan achteraf te stellen dat de verkopende partij dit niet heeft gemeld en dus de kosten moet betalen is niet correct.

Dan de funderingsbalken. Het huis wordt gekocht in de staat waarin het zich bevindt, als de eigenaar op de hoogte is van gebreken is hij verplicht om dit te melden. Er was echter geen toegankelijke kruipruimte bij de schuur en de vorige eigenaar was zich er totaal niet van bewust dat de staat van de funderingsbalken slecht was. De vorige eigenaar en de makelaar, waren hier simpelweg niet van op de hoogte en hadden dit ook niet kunnen melden. Ook hier ging de meldingsplicht van de vorige eigenaar niet op.

Veel consumenten hebben moeite met de begrippen onderzoeksplicht, meldingsplicht en verborgen gebreken. Om deze situaties te voorkomen is het goed om gebruik te maken van de expertise van een makelaar bij aankoop van een pand. Deze is deskundig op dit gebied en kan een goede inschatting maken van de risico’s die verbonden zijn bij de aankoop van een huis. Daarnaast dient u als consument, als u gebreken aantreft en van mening bent dat dit verhaald kan worden op de vorige eigenaar, deze altijd informeren over deze gebreken en hem in de gelegenheid stellen de gebreken te verhelpen. Als u dit zelf al laat doen is uw kans op verhaal aanzienlijk minder, behalve als er sprake is van een noodsituatie waarbij echt niet langer kan worden gewacht. En als laatste tip; u moet niet de verkopende makelaar aansprakelijk stellen voor kosten van eventuele gebreken, maar de vorige eigenaar. Die is verantwoordelijk, de makelaar heeft slechts een bemiddelende rol. Complexe situaties, een reden te meer om een kleine investering te doen bij het doen van waarschijnlijk de grootste aankoop in uw leven: het kopen van een huis. Met een kleine investering voor een aankopend makelaar, kan u veel kosten besparen is verdiend deze zichzelf vrijwel altijd ruimschoots terug!
 
Ed van de Bijl, directeur LMV

Ed van de Bijl, directeur Landelijke Makelaars Vereniging LMV

info@lmv.nl