Column Ed van de Bijl, directeur LMV

Reageer: info@lmv.nl

De Amerikaanse Kredietcrisis,
Van invloed op de Nederlandse woningmarkt?

De laatste paar weken is de LMV regelmatig gebeld met vragen over de Amerikaanse kredietcrisis, met name of dit ook in de Nederlandse markt is te verwachten. Er wordt namelijk gesproken over het instorten van de Amerikaanse woningmarkt, waarbij de angst ontstaat dat deze bij westenwind overwaait naar de Nederlandse markt. Deze vraag is uiteraard terecht, de angst echter is aanzienlijk minder gegrond. Om hier een antwoord op te kunnen geven is wat meer achtergrond over de Amerikaanse woningmarkt en Amerikaanse financiële markt noodzakelijk.

Geen spaarzaam volk

In de financiële wereld spreekt men op dit moment over de ‘creditcrunch in the subprime market’, het “krakende krediet van de mindere markt”. Wat speelt er in Amerika?
De groei van de prijzen van woningen is daar de afgelopen 10 jaar nog sterker geweest dan de groei van de woningprijzen in Europa en Nederland. Nou zijn de Amerikanen al geen spaarzaam volk, als het om hypotheken gaat hebben banken daar een gevaarlijk spel gespeeld.
Aan mensen met een niet al te hoog inkomen is daar de mogelijkheid gegeven om een hypotheek af te sluiten boven de waarde van hun woning, voor een woning die ze eigenlijk zich niet konden veroorloven. In de verwachting dat de huizenprijzen toch wel bleven stijgen, zou de tijd dit risico vanzelf oplossen dachten de hypotheekverstrekkers.

Even een rekenvoorbeeld

Met een inkomen van $ 50.000 zou maximaal een hypotheek kunnen worden gekregen van $150.000. Wat gebeurde er echter. Joe Sixpack, de Amerikaanse Jan Modaal, ziet echter een woning van $175.000, wat hij zich eigenlijk niet kan veroorloven. De bank geeft hem echter een hypotheek van $ 200.000 dollar op deze woning. In de verwachting dat de huizenprijzen toch wel stijgen, zal dit gaat vanzelf binnen een paar jaar dichtgroeien en hup, probleem opgelost. Hierbij ontstaan al de eerste twee problemen: er wordt meer geleend dan dat men eigenlijk kan opbrengen én daarbovenop wordt er ook nog meer geleend dan het huis waard is. Het ijs begint al wat te krakken. Als het echter Joe Sixpack was die deze lening kreeg, zou dat probleem mogelijk nog wel op te lossen zijn.
Het is echter niet Joe Sixpack die een lening kreeg, maar John Nopack, de Amerikaan met een inkomen van ongeveer half modaal. Een Amerikaan die eigenlijk al diverse schulden heeft; bij zijn creditcard maatschappij, bij wat aankopen op afbetalingen en waarschijnlijk ook op zijn lopende rekening al rood staat. Bij onze noemen we dat mensen met een negatieve beoordeling of aantekening bij het BKR te Tiel

Mobiliteit en mentaliteit.

In de slag om zoveel mogelijk hypotheken te verkopen hebben hypotheekverstrekkers dit risico genomen. Er van uitgaande dat de woningprijzen zouden stijgen, de inkomens zouden blijven groeien en dat de maandelijkse afbetalingen werden gedaan. De mobiliteit van de Amerikaanse banenmarkt is echter zeer hoog. Een baan voor het leven bestaat daar niet en ontslagen worden omdat de kleur van je sokken je baas niet aanstaan is daar mogelijk. Als John Nopack dus verzocht wordt om het bedrijf te verlaten, komt hij al zeer snel in de financiële problemen. En een sociaal vangnet met uitkeringen als in Nederland kent men daar niet. De mentaliteit van Amerikanen is daar bovenop ook nog eens van “eerst kopen en dan sparen”, dus veel spaargeld heeft men niet. De deurwaarder staat dan al snel op de stoep en een gedwongen verkoop van het huis volgt. Doordat de hypotheek groter is dan de waarde van het huis, ontstaat er direct een verlies voor de bank. Gebeurt dat in zeer veel gevallen, in zéér, zéér veel gevallen, dan ontstaan er dus al snel problemen bij de banken. Er is dus niet zozeer sprake van het instorten van de woningmarkt, maar er is sprake van onverantwoord leenbeleid van banken. Doordat er echter zeer veel gedwongen verkopen zijn via veilingen, zijn de opbrengsten minder en stagneert de groei van de huizenprijs. In sommige staten is er zelfs sprake van daling van de woningprijzen ten gevolge van gedwongen verkopen. Dit is geen oorzaak van de kredietcrisis, maar een gevolg.

Nederland

De Nederlandse financiers kennen een veel terughoudender beleid indien het gaat om verstrekken van hypotheken. Doorgaans wordt alleen datgene geleend wat men kan betalen en vaak niet meer dan de onderliggende waarde van het huis wat wordt gekocht. De hypotheek is dus vrijwel altijd gedekt door de waarde van het huis. Een domino effect is dus niet snel te verwachten in Nederland. Wel kan de kredietcrisis van invloed zijn op de algemene economie in z’n geheel. Als het in Amerika regent, druppelt het in Nederland. Echter, zolang er in Nederland nog steeds sprake is van een grotere vraag naar woningen dan het aanwezige aanbod, is een echte daling van woningprijzen hier niet te verwachten. Wel toont het aan dat de geldverstrekkers, in hun honger naar marktaandeel, een grote verantwoordelijkheid hebben bij hun acceptatie beleid. Als dat in Nederland ook de kant van Amerika opgaat, wat gezien de moordende concurrentie tussen de hypotheekaanbieders niet ondenkbaar is, zou het hier in Nederland wel eens meer kunnen gaan druppelen dan wenselijk is.

Ed van de Bijl, directeur Landelijke Makelaars Vereniging LMV

info@lmv.nl