Herstel van de woningmarkt, een kwestie van tijd?
 |
Als er een ding duidelijk is over de ontwikkelingen op de woningmarkt en wat de komende maanden ons zal gaan brengen, dan is het dat er onduidelijkheid is. De ene deskundige buitelt over de andere deskundige met zijn of haar bezweringsformules, glazen bollen en zekerheden die gebaseerd zijn op eigen inzichten of vermeende wetenschap. Ik hoor het allemaal, ik zie het allemaal, neem het tot mij en ga over tot de orde van de dag. Want de waarde van al die voorspellingen is in mijn ogen dubieus.
Feiten
Op grond waarvan ik dat meen? Als al die voorspellingen namelijk waarde hadden, waren ze allemaal eenduidig en zouden ze in ieder geval enigszins dezelfde richting op moeten wijzen. Dat is dus absoluut niet het geval, waardoor het een grote kluwen aan spaghetti aan het worden is, waar waarschijnlijk wel een juiste oplossing of duiding tussen zit. Immers, als je een getal tussen 1 en 10 moet raden en 10 mensen roepen tegelijkertijd een ander nummer, dan zit de goede er vast wel tussen. Dus laten we eens naar de feiten kijken wat er speelt in de woningmarkt.
Vraag en aanbod
Een keihard feit is dat vraag en aanbod de markt bepalen. Er is momenteel meer aanbod dan dat er vraag is, wat te zien is aan het grote aantal woningen wat te koop staat: de koper is de baas. Maar, in een gezonde markt, daalt de prijs als het aanbod groter is dan de vraag. Mening aardappelteler of bloemkoolproducent kan u daar alles over vertellen. Is de prijsdaling die we de afgelopen 24 maanden hebben gezien representatief voor dit economische gegeven? Ik denk het niet. In Spanje en Ierland speelde hetzelfde, daar daalde huizenprijzen tot wel meer dan 50%. Een correctie op de markt. In Nederland zijn er een paar procentjes van de prijs af gegaan, een lichte correctie. Dus er moet wat meer aan de hand zijn.
Prijzen
Ik hoor sommigen zeggen dat de prijs van huizen met tientallen procenten moeten dalen, dat dan de markt weer op gang komt. Ik weet niet of dat zo is. Stel ik zie een mooi huis, laten we zeggen drie ton. Voordat ik dat ga kopen, wil ik echter eerst mijn eigen huis verkocht hebben. Dus als de eigenaar van dat huis niet verkoopt en de prijs laat zakken tot €250.000, dan gaat mijn hart sneller kloppen. Maar ik koop nog steeds niet, want ik moet eerst mijn eigen huis verkocht hebben. Daling naar twee ton? Een buitenkans, maar ik zal niet kopen zolang ik mijn eigen huis niet verkocht hebt. Dus of prijs de oplossing is, ik betwijfel het. Voor starters zal dat anders liggen. Voor hen is er een kans, maar voor doorstromers is dat niet de oplossing.
Sentiment
De woningmarkt is gebaseerd op drie pijlers. Betaalbaarheid, beschikbaarheid en bereidheid. Bereidheid om te kopen en verkopen. De betaalbaarheid is toegenomen, woningen zijn iets gedaald in prijs. De hypotheekrente is nog steeds historisch laag en de renteaftrek staat niet ter discussie. De beschikbaarheid is ook toegenomen, er is meer aanbod dan vraag. Dus de kern van het probleem zit toch echt bij de bereidheid om over te gaan tot verkoop en aankoop. Al die mensen die hun huis te koop hebben staan en niet moeten verkopen, blijven gewoon zitten waar ze zitten. Gaan niet fors in prijs dalen en wachten gewoon lekker af tot de markt weer aantrekt. Volgens mij is dat de kern van de huidige stagnatie. Uiteraard zullen er andere dynamieken zijn, maar zolang mensen niet moeten verkopen, wachten ze gewoon af.
Dynamiek
Want de meeste mensen volgen het nieuws op de voet en lezen wat er gebeurt. Nieuwbouwproductie stagneert, we zien bevolkingskrimp, maar groei van het aantal huishoudens en ook in de (sociale) huurmarkt is een verandering aanstaande. De algehele economische groei doet weer zijn intrede, voorzichtig weliswaar en het aantal banen stijgt en werkeloosheid daalt. Gooi daar nog een sausje van uitredende Baby Boemers overheen en je weet dat er veranderingen op komst zijn. En het zou zo maar eens kunnen zijn, dat de kopersmarkt die nu de overhand heeft op redelijk korte termijn omslaat. Niet deze week, niet deze maand, maar in de komende maanden zou er nog wel eens het een en ander kunnen veranderen. Is herstel van de woningmarkt een kwestie van tijd.
Ed van de Bijl, Algemeen Directeur VastgoedPRO