Column Ed van de Bijl, directeur LMV

Reageer: info@lmv.nl

Taxatie: een exacte wetenschap?

Afgelopen week was er op TV Gelderland een programma wat aandacht gaf aan het onderwerp taxeren. Van een “niet standaard pand” was de waarde gevraagd aan drie verschillende taxateurs, welke waardes onderling werden vergeleken. Toen men de verschillende waardes had ontvangen, zag men grote verschillen. Grote verschillen in de getaxeerde waardes van het betreffende pand, maar ook grote verschillen in de factuur van de taxateur. De redactie van Omroep Gelderland belde de Landelijke Makelaars Vereniging LMV en vroeg mij om inhoudelijk commentaar.

Gemeten waardes

De verschillen tussen de getaxeerde bedragen waren inderdaad groot. Te groot, dit klopte niet. Waar de ene taxateur met een bedrag kwam net boven de drie ton, kwam de volgende met een waarde van ruim drie en een halve ton. En de derde sloot af met een waarde van ruim 4 ton. Ruim 100.000 euro verschil, dat is een marge die niet acceptabel is, ruim 30% verschil tussen de hoogste en laagste waarde. Taxeren is geen exacte wetenschap, vraag 10 verschillende taxateurs naar de waarde van een pand en je krijgt tien verschillende waardes. Maar, wel wordt de stelregel gehanteerd dat het prijsverschil tussen taxateurs onderling nooit meer hoort af te wijken dan plus of min 10%. Dus als de ene iets taxeert voor 175.000 euro en de andere voor 185.000, kan niet gezegd worden dat de ene goed zit en de andere fout. Het is en blijft mensenwerk, maar doorgaans liggen de waardes dicht bij elkaar en zijn de afwijkingen te verwaarlozen. Als er echter afwijkingen van 30% worden getoond, dan is het wel zeker dat er in ieder geval één persoon er fors naast zit.

Berekende kosten

Naast dat de waardes van het getaxeerde pand sterk verschilden, waren de verschillen in de kosten ook opvallend. Waar de ene makelaar €155 in rekening bracht, rekende een ander ruim €800. Ook de tijd die de betreffende taxateur had besteed aan de taxatie ter plaatse verschilde enorm. De ene was na 15-20 minuten al weer verdwenen, de ander was ruim 1½ uur bezig geweest.

De mening van de LMV

Zoals gezegd, de redactie vroeg mij voorafgaand om een reactie op de geconstateerde feiten. Over de prijs kan ik kort zijn, dat bepalen de ondernemers zelf. Als de ene taxateur meent voor €155 een goed tarief te rekenen en de andere €800, dan is dat hun keus als ondernemer. Een duurdere taxatie is niet beter dan een goedkope. Als de AH de pils goedkoper maakt, zal hij meer klanten krijgen dan de supermarkt ernaast die hetzelfde product biedt voor 2 euro meer. Marktwerking heet dat.
Het tijdsaspect is een moeilijke. Een ervaren taxateur die een standaard rijtjes huis taxeert waarvan hij er al meerdere eerder heeft gedaan, zal aan een kwartier soms meer dan genoeg hebben. Verdient hij zijn brood dan in een kwartier? Nee, daarnaast worden er allerlei administratieve werkzaamheden verricht, opvragen van gegevens, berekenen van waardes, recherche van data, kortom, de taxateur is achter de schermen nog wel een uurtje of drie á vier van de straat met het opmaken van het rapport. De waardes? Ja, duidelijk is dat zowel de taxateur met het hoogste bedrag als het laagste bedrag er zeer fors naast zaten. Zelfs zonder het pand te hebben gezien konden wij hier al vrij snel een eerste indruk van opdoen. Wij maken hiervoor gebruik van een zogenaamd Modelwaarde Rapport. Dit is een statistische berekening, op basis van marktfeiten, die een grove indicatie geven van de waarde van een pand. Deze gaf een waarde aan van €378.000.

Belangrijk voor u als consument

Door de redactie werd gevraagd wat een consument nu moet doen bij twijfel. Het advies is om u als consument goed voor te bereiden bij uw keuze van taxateur. Stel altijd de volgende vragen:

1. Is uw taxateur aangesloten bij een beroepsorganisatie (zoals de LMV) en staat hij of zij zo onder toezicht inzake deskundigheid en ethiek,
2. Is uw taxateur gecertificeerd. Vrijwel alle taxateurs die voorheen beëdigd zijn, zijn ingeschreven bij de Stichting VastgoedCert. Op hun website kunt u controleren of de betreffende persoon ingeschreven is, (www.vastgoedcert.nl)
3. Is uw taxateur, via zijn beroepsorganisatie, aangesloten bij de Stichting Geschillencommissie voor Consumentenzaken (SGC). In geval van een geschil kunt u dan altijd daar uw klacht laten behandelen,

Door deze selectie toe te passen, weet u al zeker dat u te maken hebt met een goed opgeleide professional. Hebt u ondanks dat toch nog twijfels over de uitgebrachte taxatie? Vraag een LMV makelaar om een Modelwaarde Rapport van het betreffende pand. Met deze eenvoudige check, welke u misschien een paar tientjes kost, heeft u in ieder geval een indicatie van de waarde. Uw LMV makelaar of taxateur staat u hierbij graag ten dienst.
 
Ed van de Bijl, directeur LMV

Ed van de Bijl, directeur Landelijke Makelaars Vereniging LMV

info@lmv.nl