Je kind heeft een woning gevonden die betaalbaar lijkt, maar bij het rekenen blijkt er toch een gat te zitten. Misschien ontbreekt er spaargeld voor de aankoopkosten. Of het inkomen is net te laag voor de benodigde hypotheek.
Ouders kunnen dan helpen met een schenking, een familiehypotheek of door onder voorwaarden medeschuldenaar te worden. Welke oplossing past, hangt vooral af van de reden waarom de aankoop financieel nog niet lukt. Extra geld helpt namelijk niet altijd als het echte probleem de maximale leencapaciteit is.
Begin bij het financiële tekort
Kijk eerst welk bedrag ontbreekt en waarvoor het nodig is. Heeft je kind voldoende inkomen voor de hypotheek, maar te weinig spaargeld voor de bijkomende kosten? Dan ligt een schenking eerder voor de hand. Is juist het inkomen de beperkende factor, dan kan een extra lening de situatie ingewikkelder maken.
Naast de maximale hypotheek telt ook de financiële ruimte na de aankoop. Er moeten immers nog kosten voor de notaris, taxatie, hypotheekadvies, verhuizing en eventuele werkzaamheden worden betaald. En een buffer voor onverwachte uitgaven is minstens zo belangrijk.
Pas daarna is duidelijk welke vorm van hulp werkelijk iets oplost.
Familiehypotheek: lenen van je ouders
Bij een familiehypotheek lenen ouders geld aan hun kind voor de aankoop van een woning. Dat kan de volledige lening zijn, maar vaker wordt de familielening gecombineerd met een hypotheek bij een bank.
Ouders en kind spreken zelf af hoeveel er wordt geleend, welke rente geldt, hoe lang de lening loopt en hoe wordt afgelost. Leg die afspraken schriftelijk vast.
Wil het kind de betaalde rente kunnen aftrekken in de inkomstenbelasting, dan gelden daarvoor voorwaarden. Voor een lening die vanaf 2013 is aangegaan voor de eigen woning moet in beginsel binnen dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost. Ook moet de rente marktconform zijn en daadwerkelijk worden betaald.
De familierelatie verandert niets aan het karakter van de afspraak: fiscaal en financieel blijft het een lening.
Een familiehypotheek geeft niet automatisch meer leenruimte
Een kind kan bijvoorbeeld op basis van het inkomen € 300.000 bij een bank kunnen lenen, terwijl de ouders nog eens € 75.000 beschikbaar hebben. Dat betekent niet dat er zonder meer € 375.000 kan worden uitgegeven aan een woning.
Bij de beoordeling van de hypotheek kijkt de bank ook naar andere financiële verplichtingen. De rente en aflossing van de familielening kunnen daardoor invloed hebben op het bedrag dat de bank zelf wil of mag financieren.
Een combinatie van een bankhypotheek en familiehypotheek moet daarom als één financiering worden bekeken. Juist daar zit het verschil tussen geld beschikbaar hebben en het ook verantwoord kunnen lenen.
Kunnen ouders hun overwaarde gebruiken?
Niet iedere ouder heeft een groot bedrag op een spaarrekening staan. Soms zit een aanzienlijk deel van het vermogen in de eigen woning. Door de hypotheek daarop te verhogen kan geld vrijkomen om aan een kind te schenken of uit te lenen.
Daar komen voor de ouders nieuwe maandlasten voor terug. Ook moet worden bekeken of die lasten later nog passen, bijvoorbeeld na pensionering of wanneer het inkomen om een andere reden daalt.
Wie € 75.000 uit de eigen woning haalt, geeft dus niet simpelweg een stukje overwaarde door. Er staat voortaan ook € 75.000 extra schuld tegenover.
Geld schenken aan je kind
Bij een schenking hoeft het kind het ontvangen bedrag niet terug te betalen. Dat kan bijvoorbeeld helpen wanneer voldoende inkomen aanwezig is voor de hypotheek, maar er te weinig eigen geld is voor de aankoop.
In 2026 mogen ouders jaarlijks € 6.908 belastingvrij aan hun kind schenken. Onder voorwaarden kan een kind tussen 18 en 40 jaar, of met een partner binnen die leeftijdsgrens, één keer gebruikmaken van een verhoogde vrijstelling van € 33.129. Dat bedrag is vrij besteedbaar en mag dus ook worden gebruikt bij de aankoop van een woning.
De verhoogde vrijstelling komt in plaats van de jaarlijkse vrijstelling. Je kunt in hetzelfde jaar niet € 33.129 én nog eens € 6.908 onder deze vrijstellingen schenken.
De speciale verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, beter bekend als de jubelton, bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.
Wanneer past schenken beter dan lenen?
Stel dat je kind voldoende kan lenen voor de woning zelf, maar € 15.000 tekortkomt voor aankoopkosten of het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde. Met een schenking verdwijnt dat tekort zonder dat daar nieuwe maandlasten tegenover staan.
Bij een familiehypotheek krijgt het kind hetzelfde bedrag beschikbaar, maar ontstaat ook een schuld aan de ouders.
Voor de ouders is het verschil precies andersom. Geld dat wordt uitgeleend blijft een vordering en kan later terugkomen. Een schenking verlaagt het eigen vermogen definitief. Zeker als pensioen, een verhuizing of toekomstige zorgkosten dichterbij komen, kan dat verschil zwaarder wegen dan het bedrag dat op dit moment beschikbaar is.
Schenken en een familiehypotheek combineren
Ouders kunnen ook een deel schenken en het overige bedrag uitlenen. Daarnaast kan naast een familiehypotheek jaarlijks een schenking worden gedaan.
Houd de verschillende geldstromen wel uit elkaar. Een rentebetaling moet daadwerkelijk een rentebetaling zijn en een schenking een afzonderlijke schenking. Alleen op papier rente betalen en die meteen tegen een schenking wegstrepen kan fiscale problemen opleveren.
Bij grotere bedragen is het daarom verstandig om de constructie vooraf te laten beoordelen.
Als ouder medeschuldenaar worden
Ligt het probleem vooral bij het inkomen van het kind, dan kan bij sommige geldverstrekkers medeschuldenaarschap een mogelijkheid zijn. Het inkomen van de ouder kan dan worden meegenomen bij de beoordeling van de hypotheek.
Daar staat meer tegenover dan alleen een handtekening.
Een medeschuldenaar kan hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de volledige hypotheekschuld. Kan het kind de maandlasten niet meer betalen, dan kan de geldverstrekker ook de ouder aanspreken. Die verplichting kan bovendien van invloed zijn wanneer de ouder later zelf wil verhuizen, lenen of de eigen hypotheek wil aanpassen.
Dat risico moet passen bij de financiële positie van de ouder, niet alleen bij de woning die het kind op dat moment graag wil kopen.
Vergeet broers en zussen niet
Financiële hulp aan één kind kan later ook gevolgen hebben voor de rest van het gezin.
Bij een schenking speelt bijvoorbeeld de vraag of andere kinderen op termijn hetzelfde bedrag krijgen. Bij een familiehypotheek houden de ouders juist een vordering op het kind. Overlijdt een ouder voordat de lening is afgelost, dan kan die vordering onderdeel worden van de nalatenschap.
Goede vastlegging voorkomt dat pas bij de verdeling van een erfenis duidelijk wordt hoe de hulp destijds was bedoeld.
Regel dit voordat er een bod ligt
Bij een familiehypotheek moeten in ieder geval het leenbedrag, de rente, aflossing en looptijd duidelijk zijn. Bespreek ook wat er gebeurt wanneer de woning wordt verkocht, een relatie eindigt, betalingen uitblijven of een van de betrokkenen overlijdt.
Wie gebruikmaakt van de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling van € 33.129 moet nog iets doen wat gemakkelijk wordt vergeten: het kind moet aangifte schenkbelasting doen om die vrijstelling te gebruiken. Dat geldt ook als er dankzij de vrijstelling uiteindelijk geen schenkbelasting hoeft te worden betaald.
Bij grotere bedragen of een combinatie van schenken, lenen en een bankhypotheek kan een financieel adviseur, fiscalist of notaris helpen om de gevolgen vooraf in beeld te brengen. Daarmee voorkom je dat een oplossing die de aankoop vandaag mogelijk maakt, later juist financiële beperkingen oplevert.
