Je scrolt ’s avonds door het woningaanbod en blijft hangen bij een appartement. 62 m², balkon, energielabel C, nette badkamer, vraagprijs € 295.000. Je denkt niet aan zelf wonen. Je denkt: dit zou ik kunnen verhuren. Op papier lijkt het een prima belegging.
Precies daar gaat het mis.
Wat een huurder wil betalen, is voor een groot deel van de woningen niet meer de vraag. Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) hoeveel huur je maximaal mag vragen. En een flink deel van de benodigde informatie haal je al uit de woningadvertentie.
Wie zelf een huis koopt, kijkt vóór een bezichtiging naar de hypotheeklasten. Wie wil verhuren, moet eerst een andere som maken. Aan de hand van één fictieve woningadvertentie laten we zien hoe groot het verschil kan zijn tussen een aantrekkelijke koopwoning en een rendabele investering.
Mag je het appartement eigenlijk verhuren?
Voordat je gaat rekenen, moet duidelijk zijn of verhuur op het adres is toegestaan. In veel gemeenten geldt opkoopbescherming. Daarmee kan het verboden zijn een pas gekochte woning gedurende de eerste vier jaar te verhuren. De gemeente bepaalt voor welke woningen de regeling geldt, meestal aan de hand van de WOZ-waarde.
Bij een appartement komt daar nog iets bij. In de splitsingsakte en het reglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE) kunnen beperkingen staan. Controleer daarom niet alleen de gemeentelijke regels, maar ook de afspraken binnen het appartementencomplex.
Het zou zonde zijn als je na een uitgebreide berekening ontdekt dat je de woning helemaal niet mag verhuren. Naast deze beperkingen zijn er meer regels voor het verhuren van een woning waarmee je als eigenaar rekening moet houden.
Drie huursegmenten, één puntentelling
Voor huurcontracten die sinds 1 juli 2024 worden afgesloten, bepaalt het woningwaarderingsstelsel niet alleen de maximale huur van sociale huurwoningen, maar ook die van middenhuurwoningen. Het puntentotaal bepaalt in welk segment de woning valt.
| Punten | Segment | Maximale kale huur 2026 |
|---|---|---|
| Tot en met 143 | Sociale huur | € 932,93 |
| 144 tot en met 186 | Middenhuur | € 1.228,07 |
| 187 of meer | Vrije sector | Geen WWS-huurplafond |
Binnen de eerste twee segmenten hoort bij ieder puntentotaal een maximale huurprijs. Eén extra punt levert in dit deel van de tabel ongeveer € 6,85 per maand op.
Vraag je meer dan wettelijk is toegestaan, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. De gemeente kan bovendien handhaven op te hoge huren.
De bedragen worden jaarlijks aangepast. Per 1 januari 2027 stijgen de maximale huurprijsgrenzen met 2,87%. Dat is iets anders dan de maximale jaarlijkse huurverhoging voor een bestaande huurder.
Welke gegevens uit de advertentie tellen mee?
Met een verhuurbril krijgen een paar regels in de woningadvertentie ineens een prijskaartje.
Woonoppervlakte. Iedere vierkante meter van een vertrek, zoals een woonkamer, keuken of badkamer, levert één punt op. Een berging die aan de voorwaarden voldoet, krijgt 0,75 punt per vierkante meter. Maar let op: de gebruiksoppervlakte in een verkoopadvertentie is niet hetzelfde als de oppervlakte die voor de huurpunten meetelt. Een hal of gang levert bijvoorbeeld geen oppervlaktepunten op.
Energielabel. Een onderschat onderdeel. Een appartement van minimaal 40 m² met energielabel C krijgt 15 punten voor de energieprestatie. Met label A zijn dat er 37. Label E, F en G leveren minpunten op. Controleer het geregistreerde label, want voor oudere labels kunnen andere waarderingsregels gelden.
WOZ-waarde. Die staat niet altijd in de advertentie, maar is gratis op te zoeken via het WOZ–waardeloket. De WOZ-waarde telt op twee manieren mee: als absolute waarde en als waarde per vierkante meter. Een hoge WOZ-waarde kan daardoor flink wat punten opleveren.
Buitenruimte, keuken en sanitair. Een balkon, een ingebouwde oven of een goede doucheafscheiding kan extra punten opleveren. Foto’s geven een eerste indruk, maar voor een betrouwbare telling moet je de voorzieningen nauwkeuriger bekijken.
VvE-bijdrage. Levert geen huurpunten op, maar is wel een terugkerende kostenpost.
Vraagprijs k.k. Als belegger betaal je in 2026 in beginsel 8% overdrachtsbelasting. Iemand die de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt doorgaans 2%, tenzij een vrijstelling geldt. Voor 2027 is een verlaging van het beleggerstarief naar 7% voorgesteld. Die moet nog door het parlement worden goedgekeurd.
Rekenvoorbeeld: het appartement van 62 m²
Terug naar de advertentie van het begin. De gegevens zijn fictief, maar vormen een herkenbare uitgangssituatie:
- Driekamerappartement uit 1996 met 62 m² woonoppervlakte.
- Eigen berging van 5 m² en een balkon van 6 m².
- Energielabel C.
- WOZ-waarde € 260.000, met waardepeildatum 1 januari 2025.
- VvE-bijdrage € 165 per maand.
- Vraagprijs € 295.000 k.k.
Op de plattegrond zie je een woonkamer met open keuken, twee slaapkamers, een badkamer met douche, een apart toilet en een hal.
Stel dat de woonkamer, keuken, slaapkamers en badkamer samen 54 m² aan meetellende vertrekken vormen. De overige 8 m² bestaan uit verkeersruimte, meterkast en een kleine toiletruimte die geen afzonderlijke oppervlaktepunten oplevert.
Voor de verwarming rekenen we met vijf vertrekken en de hal. Het aanrecht is 2,4 meter lang en de keuken heeft een ingebouwde inductiekookplaat, afzuiginstallatie, koelkast en elektrische oven. Samen levert dat 11,5 keukenpunten op.
Voor het sanitair gaan we uit van een staand toilet in een aparte ruimte en een badkamer met douche, wastafel in een ingebouwd meubel, handdoekenradiator en thermostatische mengkraan. De douche heeft een volledig gemonteerde glazen afscheiding met waterdichte afwerking rondom. Ook de vloer en wanden zijn waterdicht afgewerkt, bij de douche tot minimaal 1,80 meter hoog. Verder zijn er een spiegel, de vereiste warm- en koudwateraansluitingen en minstens twee meter vrije hoogte boven de helft van de badkamervloer. Daarmee komt het sanitair op 11,5 punten.
Met die aannames ontstaat de volgende puntentelling:
| Onderdeel | Punten |
|---|---|
| Kamers, keuken en badkamer (54 m²) | 54 |
| Berging (5 m² × 0,75) | 3,75 |
| Verwarming (vijf vertrekken en hal) | 11 |
| Energielabel C | 15 |
| Keuken (aanrecht en inbouwapparatuur) | 11,5 |
| Sanitair (toilet, douche en aanvullende voorzieningen) | 11,5 |
| Balkon van 6 m² | 4 |
| WOZ-waarde € 260.000 | 31,75 |
| Totaal vóór afronding | 142,5 |
| Definitief WWS-puntentotaal | 143 |
De WOZ-berekening gaat uit van 59 m² aan meetellende vertrekken en overige ruimten, inclusief de berging. De punten voor de afzonderlijke onderdelen zijn berekend volgens de WWS-regels van 2026, inclusief de voorgeschreven afrondingen. Het totaal van 142,5 punten wordt volgens die regels naar boven afgerond.
143 punten. Precies op de bovengrens van de sociale huursector. Dit appartement heeft daarmee een maximale kale huur van € 932,93 per maand in 2026.
Dat is aanzienlijk minder dan je op basis van de koopprijs misschien zou verwachten.
De berekening blijft een voorbeeld. Een andere indeling, een extra voorziening of een afwijkende maat kan het puntentotaal veranderen. Met de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je een woning nauwkeuriger beoordelen.
Wat mag je dan voor dit appartement betalen?
Nu de som die ertoe doet. Eerst de investering:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Vraagprijs | € 295.000 |
| Overdrachtsbelasting (8%) | € 23.600 |
| Notaris, taxatie en advies (aanname) | € 3.000 |
| Totale investering | € 321.600 |
Bij 143 punten is de maximale jaarhuur € 932,93 × 12 = ongeveer € 11.195.
Daar gaan kosten vanaf. De VvE-bijdrage bedraagt € 1.980 per jaar. Voor eigenaarslasten, onderhoud in de woning, verzekering en een reservering voor leegstand rekenen we in dit voorbeeld nog eens € 1.800.
Wat blijft er over?
| Jaarlijks exploitatieresultaat | Bedrag |
|---|---|
| Maximale jaarhuur | € 11.195 |
| VvE-bijdrage | − € 1.980 |
| Overige kosten en reserveringen | − € 1.800 |
| Resterend jaarbedrag | € 7.415 |
Afgezet tegen de totale investering van € 321.600 is dat een rendement van 2,3% vóór financiering en belastingen.
Die 2,3% is het jaarlijkse exploitatierendement, niet wat je uiteindelijk persoonlijk overhoudt. Er is nog geen rekening gehouden met hypotheekrente, financieringskosten, inkomsten- of vermogensbelasting of waardeverandering van de woning. Ook kan een grotere onderhoudsuitgave of een extra VvE-bijdrage het resultaat flink verlagen.
De aannames voor de jaarlijkse kosten zijn bovendien geen garantie. Juist bij een ouder appartementencomplex wil je weten of er voldoende geld in het reservefonds zit en welke grote werkzaamheden gepland zijn.
Welke koopsom past bij jouw gewenste rendement?
Draai de berekening om. Bij dezelfde huurinkomsten en jaarlijkse kosten hoort de volgende maximale investering:
| Gewenst rendement | Maximale totale investering | Maximale koopsom k.k. |
|---|---|---|
| 3% | € 247.200 | € 226.100 |
| 4% | € 185.400 | € 168.900 |
| 5% | € 148.300 | € 134.500 |
De bedragen zijn afgerond en gaan opnieuw uit van een aankoop in 2026 met 8% overdrachtsbelasting en € 3.000 overige aankoopkosten.
Bij een vraagprijs van € 295.000 haal je dus geen van deze drie rendementen.
Wil je bij die investering 4% exploitatierendement behalen, dan heb je ongeveer € 1.387 kale huur per maand nodig. Dat ligt boven de maximale middenhuur van 2026. Ons appartement komt met 143 punten bovendien 44 punten tekort voor de vrije sector.
En dan moet de financiering nog geregeld worden. Bij de financiering van een woning voor verhuur kan de geldverstrekker uitgaan van de taxatiewaarde in verhuurde staat. Ligt die onder de koopsom, dan moet je mogelijk meer eigen geld inbrengen dan verwacht.
Waardegroei op langere termijn kan je totale rendement verbeteren, maar die toekomstige opbrengst is onzeker. Bij investeren in vastgoed voor verhuur moet het jaarlijkse resultaat dus ook zonder een verwachte verkoopwinst bij je doel passen.
Waarom de vraagprijs weinig zegt over de toegestane huur
De verkoper richt zich op de koopmarkt. Daar concurreer je met mensen die zelf in het appartement willen wonen. Zij betalen doorgaans minder overdrachtsbelasting en beoordelen de prijs vooral in relatie tot hun woonwensen en maandlasten.
Jij koopt dezelfde woning, maar moet rekening houden met een wettelijk huurplafond dat niet automatisch meestijgt met de koopprijs.
Daardoor kan een koper die er zelf gaat wonen meer bieden dan een belegger die uitsluitend op de huurinkomsten rekent.
Kan een beter energielabel het verschil maken?
Misschien. Het energielabel is een van de onderdelen waarop je als eigenaar invloed kunt uitoefenen.
Van label C naar A levert ons appartement 22 extra punten op. Het totaal stijgt daarmee van 143 naar 165 punten. De woning valt dan in de middenhuur, met een maximale kale huur van € 1.083,88 per maand in 2026.
Dat is ongeveer € 151 per maand meer dan bij 143 punten.
Bij ongewijzigde jaarlijkse kosten stijgt het exploitatierendement naar ongeveer 2,9%. Voor een rendement van 4% past dan een koopsom van circa € 210.800, nog zonder de kosten van het verduurzamen.
En juist die kosten kunnen aanzienlijk zijn. Bij een appartement beslis je niet zelfstandig over het dak, de gevel of vaak ook de kozijnen. De VvE moet ermee instemmen en de financiering van zulke maatregelen regelen.
De grens van 187 punten
Pas vanaf 187 punten kan een nieuw huurcontract in de vrije sector vallen, waar geen maximale kale huur volgens de WWS-puntentabel geldt.
Een hoge WOZ-waarde lijkt een manier om die grens te bereiken. Toch werkt dat niet onbeperkt. Bij woningen die anders door de WOZ-waarde in de vrije sector terechtkomen, kan de zogenoemde WOZ-cap het aantal punten beperken. De WOZ-punten mogen dan in beginsel maximaal 33% van het totaal vormen.
Zakt de woning daardoor onder de 187 punten, dan wordt zij onder de daarvoor geldende voorwaarden op 186 punten gewaardeerd. De woning blijft gereguleerd.
Met energielabel C haalt ons voorbeeldappartement de vrije sector daarom niet, hoe hoog de WOZ-waarde ook wordt. Met label A zou bij verder ongewijzigde kenmerken een WOZ-waarde van ongeveer € 439.000 nodig zijn om door de afronding 187 punten te bereiken zonder dat de WOZ-cap dit verhindert.
Vanaf 1 januari 2027 verandert er wel iets voor woningen die door de WOZ-cap op 186 punten uitkomen. Zij krijgen een huurprijsopslag die aansluit bij het puntentotaal vóór de beperking. De woning blijft dan gereguleerd, maar er kan een hogere maximale huurprijs gelden.
Vergeet de VvE en servicekosten niet
Bij een appartement is de VvE-bijdrage een vaste kostenpost, ook wanneer er tijdelijk geen huurder is. Je betaalt mee aan het beheer, onderhoud en de gemeenschappelijke voorzieningen van het gebouw.
Sommige kosten voor diensten waarvan de huurder profiteert, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, kunnen onder voorwaarden via de servicekosten worden doorberekend. Groot onderhoud en reserveringen daarvoor blijven voor rekening van de eigenaar.
De volledige VvE-bijdrage mag je daarom niet als servicekosten aan de huurder doorberekenen.
Vraag ook naar het meerjarenonderhoudsplan en de financiële positie van de VvE. Een relatief lage maandbijdrage is niet automatisch gunstig als daardoor onvoldoende geld beschikbaar is voor toekomstig onderhoud.
Je checklist vóór de bezichtiging
Een woningadvertentie bevat niet alles wat je nodig hebt, maar meestal wel genoeg voor een eerste selectie.
- Controleer of verhuur mag. Kijk naar gemeentelijke opkoopbescherming en, bij appartementen, de splitsingsakte en het VvE-reglement.
- Maak een eerste puntentelling. Zoek de WOZ-waarde en het energielabel op en gebruik de plattegrond en foto’s voor de overige gegevens.
- Bereken de maximale kale huur. Gebruik de Huurprijscheck en controleer of de woning in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt.
- Reken het rendement uit. Neem aankoopkosten, VvE-bijdrage, onderhoud, eigenaarslasten en een reservering voor leegstand mee. Beoordeel financiering en belastingen afzonderlijk.
- Controleer wat nog onzeker is. Denk aan exacte afmetingen, keuken- en badkamergegevens, de staat van onderhoud en eventuele extra VvE-uitgaven.
Kom je met die eerste berekening al ruim onder je gewenste rendement uit, dan weet je dat voordat je een zaterdagmiddag aan een bezichtiging besteedt.
Zit je dicht bij de grens, laat de puntentelling dan controleren voordat je een bod uitbrengt. Een paar punten verschil kunnen immers gevolgen hebben voor de maximale huur en daarmee voor de prijs die je verantwoord kunt betalen.
In de community en wekelijkse groepscoaching van Vrijheid Vastgoed kun je je aannames over onderhoud en leegstand met andere beleggers bespreken. Vooral als een kleine tegenvaller het berekende rendement al onder jouw grens brengt, wil je vóór aankoop weten hoeveel financiële speelruimte je werkelijk hebt.
