Rijksstraatweg 11 3631AA Nieuwersluis

WAT EEN CHARMANTE, GOED ONDERHOUDEN VRIJSTAANDE WONING OP EEN UNIEKE LOCATIE AAN HET WATER! VAN DIT SOORT WONINGEN ZIJN ER MAAR EEN PAAR IN HET PITTORESKE NIEUWERSLUIS. KOMEN KIJKEN NAAR DEZE INSTAPKLARE WONING MET FANTASTISCHE TUIN IS DAN OOK EEN MUST OM DE FIJNE SFEER EN LOCATIE TE VOELEN.

Deze vrijstaande en historische woning is omstreeks 1830 gebouwd als wachtershuis van de vesting/het fort van Nieuwersluis en ligt direct aan het water. Deze zeer kenmerkende en opvallende woning binnen het dorp Nieuwersluis beschikt over een fantastische achtertuin. Hier kijkt u vrij uit op de groene rand van het fort Nieuwersluis welke beheerd wordt door Natuurmonumenten. De tuin grenst direct aan de gracht, hierdoor kunt u een boot aanmeren aan uw eigen steiger en ontsluiten naar de Rivier de Vecht dan wel naar het A'dam Rijnkanaal.
De vrijstaande woning combineert alles optimaal. Wonen vrijwel direct aan de Vecht zonder de topdrukte, veel privacy en een ideale ligging van de diepe tuin op het Westen. Verder beschikt de woning over een prachtige wooneetkeuken, sfeervolle living met HR-houtkachel en uitzicht over de tuin en fort, 3 slaapkamers en 2 badkamers.
Wat tevens uniek is in Nieuwersluis, is dat deze woning beschikt over twee overdekte parkeerplaatsen op eigen terrein met laadpunt voor een elektrische auto.
In 2004 is de woning geheel gerenoveerd en uitgebreid. Er is een fundering aangebracht op heipalen, alle binnenmuren zijn opnieuw aangebracht en alle wanden inclusief het dak zijn daarbij geïsoleerd. De ramen zijn uitgevoerd in dubbelglas (grotendeels HR++). Tevens is er over de gehele benedenverdieping vloerverwarming aangebracht.

Nieuwersluis is gelegen tussen de historische dorpskernen Breukelen en Loenen aan de Vecht. Het dorpsbeeld van Nieuwersluis wordt gekenmerkt door de Vecht. Fort Nieuwersluis, onderdeel van de Hollandse Waterlinie, is een markant punt in het dorp. Winkels, horeca, scholen, kinderopvang en sportfaciliteiten zijn te vinden in Loenen aan de Vecht en Breukelen. Gelegen tussen Amsterdam en Utrecht is Nieuwersluis goed bereikbaar (A2); het dorp is ook goed te bereiken per bus en er is een treinstation in het nabije Breukelen.

Een fraaie omgeving in het hart van Nederland, waar je heerlijk fietsend en wandelend kunt genieten van al het moois dat deze regio biedt.

Indeling

Begane grond
Zijentree met hal, garderoberuimte, meterkast, toiletruimte met hangend toilet, urinoir en fonteintje en toegang tot de woonkeuken en woonkamer.

De royale, gezellige woon-/eetkeuken met massief Belgisch hardstenen werkblad is aan de voorzijde van de woning gelegen. De keuken is voorzien van diverse inbouwapparatuur zoals een vaatwasser, 6-pitsgasfornuis met oven (Smeg), magnetron, Quooker en Amerikaanse koelkast met vriezer. De speelse en lichte woonkamer met HR kachel en mooie schouw is aan de achterzijde van de woning gelegen met prachtig uitzicht over de tuin. Twee paar openslaande deuren geven toegang tot de achtertuin.
Een tweede hal leidt naar een ruime kamer met vaste kast, te gebruiken als studeer-, slaap- of speelkamer voor de kinderen. Hier bevindt zich tevens de trapopgang naar de 1e verdieping.
De gehele begane grond is voorzien van een fraaie Belgisch hardstenen vloer met vloerverwarming.

1e verdieping
Via een vaste trap is de overloop met dakraam bereikbaar met toegang tot 2 slaapkamers, walk-in-closet en 2 badkamers.
Slaapkamer I met hoge nok is een royale kamer aan de achterzijde van de woning gelegen, voorzien van airco, met openslaande deuren naar een balkon. Vanuit deze slaapkamer is een ruime badkamer bereikbaar, voorzien van lig(bubbel)bad met douche, inloopdouche, hangend toilet en dubbel wastafelmeubel.
Slaapkamer II (nu in gebruik als walk-in-closet) ligt aan de voorzijde van de woning en biedt een wasmachine- en drogeraansluiting en beschikt over inbouwkasten.
Slaapkamer III met hoge nok heeft toegang tot de tweede badkamer, voorzien van toilet, douche en wastafel. Ook in deze slaapkamer is airco geïnstalleerd. Via een steektrap is de bergvliering/zolder bereikbaar. Tevens bevindt zich hier de CV-combiketel.

Tuin
De royale, beschutte, achtertuin is gelegen op het noordwesten en grenst aan het water met rechtstreekse verbinding naar de Vecht en de Vinkeveense plassen. De achtertuin kijkt uit op Fort Nieuwersluis en heeft een brede aanlegsteiger voor het aanmeren van een boot. Verder biedt de fraai aangelegde achtertuin een gezellig terras, grasgazon, een ruime houten schuur met elektra (krachtstroom) en water, gezellige veranda met sauna en een jacuzzi. Door de diepe en vrije ligging zijn in vrijwel ieder seizoen fijne plekjes met zon of schaduw te vinden. De achtertuin is verder voorzien van een besproeiingssysteem, sfeerverlichting en is buitenom bereikbaar. Aan de zijkant van de woning is een oprit met carport en plaats voor het parkeren van 2 auto’s, inclusief een laadpunt.

Bouwjaar: circa 1830
Gebruiksoppervlakte wonen: circa 178 m2
Gebruiksoppervlakte externe bergruimte: circa 21 m2
Gebruiksoppervlakte overig inpandig: circa 4 m2
Gebruiksoppervlakte gebouw gebonden buitenruimte: circa 4 m2
Inhoud woning: circa 658 m3
Totale grondoppervlakte: 379 m2
De oppervlakten en algeheel resultaat zijn opgebouwd conform de Branche Brede Meet Instructie (BBMI) afgeleid van de NEN2580. Aan de oppervlakten en inhoud(en) kunnen geen rechten worden ontleend.

Bijzonderheden
- De woning is geheel voorzien van dubbel glas, wandisolatie en dakisolatie
- De gevel en ramen aan de straatzijde zijn extra geïsoleerd
- De woning is in 2004 geheel gerenoveerd
- Alarm aanwezig
- Aanlegplaats voor een boot/sloep
- Eigen parkeergelegenheid voor 2 auto’s
- Achtertuin buitenom bereikbaar via afsluitbare poort
- Het schilderwerk is in 2020 uitgevoerd
- De woning is voorzien van 2 airco’s
- Zonnepanelen 15 stuks (2021)
- Beschermd dorpsgezicht
- Via de Vecht vaart u zo naar de Loosdrechtse Plassen, via het Amsterdam Rijnkanaal bereikt u Amsterdam, Vinkeveen en
Utrecht
- Loenen heeft een sportpark met een tennis-, hockey- en voetbalvereniging, en golfclub Old Course Loenen
- Breukelen heeft een gezellige dorpskern met vele winkels, restaurants en volop mogelijkheden, Breukelen beschikt tevens
over goede infra/openbaarvervoer/treinstation
- CV combiketel Nefit Topline HRC 30/CW5 uit 2009